Klimagerecht sanieren

Eine Immobilie energetisch zu modernisieren, bringt zahlreiche Herausforderungen mit sich: Bei einem Gebäude aus den 1970er Jahren kann es beispielsweise sein, dass die Pläne unvollständig sind, Verbrauchsdaten in verschiedenen Systemen liegen, der Zustand vieler Bauteile nur teilweise dokumentiert ist und die Förderlandschaft sich gerade erneut verändert hat. Genau vor dieser Situation stehen derzeit Millionen Gebäude in Deutschland. Während häufig über innovative Neubauten gesprochen wird, entscheidet sich der Erfolg der Energiewende vor allem im Bestand. Dort liegen die größten Potenziale, Emissionen von Kohlenstoffdioxid zu reduzieren, Ressourcen zu schonen und langfristiger Immobilienwerte zu sichern.

Der überwiegende Teil der Gebäude, die im Jahr 2045 genutzt werden, steht bereits heute. Gleichzeitig wurde ein großer Teil des deutschen Gebäudebestands lange vor Inkrafttreten moderner energetischer Standards errichtet. Dementsprechend weist er erhebliche Potenziale zur Senkung von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen auf. Wer die Klimaziele ernst nimmt, muss daher vor allem eines tun: bestehende Gebäude erhalten, modernisieren und fit für die Zukunft machen. Dabei ist die Sanierung häufig nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern auch ökologisch überlegen: Denn jedes Gebäude speichert enorme Mengen sogenannter „grauer Energie“ – also Energie, die bereits für Herstellung, Transport und Einbau der verwendeten Materialien aufgewendet wurde. Wird ein Gebäude abgerissen, gehen diese Ressourcen weitgehend verloren. Wird es hingegen modernisiert, bleibt ein großer Teil dieses ökologischen Kapitals erhalten.

Immer häufiger wird deshalb vom Gebäude als „Materiallager der Zukunft“ gesprochen. Was heute als Wand, Decke, Fenster oder Fassade verbaut ist, kann morgen erneut genutzt werden. Einige Unternehmen treiben diese Entwicklung bereits voran. Ihr Ansatz: Materialien und Bauteile digital erfassen, dokumentieren und für eine spätere Wiederverwendung verfügbar machen. Aus vermeintlichem Abfall werden wertvolle Rohstoffe für die nächste Generation von Gebäuden. Trotz dieser Chancen bleibt die Sanierung für viele Eigentümer, Unternehmen und Kommunen eine komplexe Aufgabe. Welche Maßnahmen sind sinnvoll? Welche Reihenfolge ist die richtige? Welche Förderprogramme kommen in Frage? Und wo erzielt das eingesetzte Budget die größte Wirkung?

Genau hier beginnt die eigentliche Stärke digitaler Werkzeuge. Der erste Schritt besteht darin, Transparenz zu schaffen. In vielen Organisationen liegen Informationen noch immer verteilt in Excel-Dateien, PDF-Berichten, Gebäudemanagement-Software (CAFM-Systeme), Bauwerkinformationsmodellierungen (BIM) oder den Köpfen einzelner Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die Folge sind Medienbrüche, Doppelarbeiten und fehlende Entscheidungsgrundlagen. Die Herausforderung besteht meist darin, belastbare Informationen zum Gebäudebestand verfügbar zu machen und daraus die richtigen Entscheidungen abzuleiten. Die Frage lautet häufig nicht, welche Maßnahmen grundsätzlich möglich sind, sondern welche Maßnahme zum richtigen Zeitpunkt die größte Wirkung für Klima, Werterhalt und Wirtschaftlichkeit erzielt.

Moderne Plattformen ermöglichen es heute, diese Datenquellen miteinander zu vernetzen und in einem gemeinsamen digitalen Gebäudemodell zusammenzuführen. So gibt es beispielsweise Anwendungen, die Informationen aus unterschiedlichen Systemen mit BIM-Modellen verknüfen und diese den jeweiligen Beteiligten strukturiert zur Verfügung stellen. Über integrierte Workflows und Ticketsysteme können Aufgaben direkt an die verantwortlichen Akteure verteilt werden. Aus isolierten Datenpunkten entsteht so ein gemeinsames Verständnis des Gebäudes. Weiterhin gibt es digitale Plattformen, die technische, energetische und wirtschaftliche Gebäudedaten und Daten, die gemäß der ESG-Nachhaltigkeitskriterien relevant sind, an einem zentralen Ort zusammenführen. Ziel ist es, aus einer Vielzahl einzelner Informationen belastbare Entscheidungsgrundlagen für Eigentümer, Asset Manager, Kommunen und Unternehmen zu schaffen.

Sind die Daten erst einmal verfügbar, können sie gezielt ausgewertet werden. Statt Sanierungsmaßnahmen nach Bauchgefühl auszuwählen, ermöglichen digitale Analysen eine objektive Priorisierung. Eigentümer erhalten Antworten auf zentrale Fragen: Soll zuerst die Gebäudehülle modernisiert werden? Oder doch die Heiztechnik oder die Lüftung? Oder lassen sich durch intelligente Regelungstechnik bereits kurzfristig erhebliche Einsparungen erzielen?

Hilfe durch KI

Besonders großes Potenzial bietet dabei Künstliche Intelligenz: KI-Systeme können große Mengen an Gebäude-, Energie- und Zustandsdaten analysieren und daraus individuelle Sanierungsfahrpläne ableiten. Sie simulieren unterschiedliche Szenarien und zeigen auf, welche Kombination von Maßnahmen die größten ökologischen und wirtschaftlichen Effekte erzielt. Entscheidungen werden damit nicht länger ausschließlich auf Basis von Erfahrungswerten getroffen, sondern auf Grundlage belastbarer Daten und nachvollziehbarer Simulationen.

Vor allem für Unternehmen, Kommunen und Bestandshalter mit zahlreichen Immobilien entsteht dadurch ein erheblicher Mehrwert. Statt jedes Gebäude isoliert zu betrachten, können ganze Portfolios analysiert und optimiert werden. Die Frage lautet dann nicht mehr, welches Gebäude als Nächstes zu sanieren ist, sondern welche Maßnahme über das gesamte Portfolio hinweg die größte CO₂-Reduktion pro investiertem Euro erzielt. Genau diese Perspektive wird in den kommenden Jahren entscheidend sein. Denn die Herausforderung besteht nicht darin, einzelne Vorzeigeprojekte zu realisieren. Die eigentliche Aufgabe besteht darin, Millionen bestehender Gebäude systematisch und wirtschaftlich in Richtung Klimaneutralität zu entwickeln.

Klimaneutrale Sanierung wird deshalb nur gelingen, wenn sie einfacher, transparenter und skalierbarer wird. Digitale Werkzeuge sind dafür keine technische Spielerei und kein „Nice to have“. Sie sind die Voraussetzung dafür, dass aus ambitionierten Klimazielen konkrete Maßnahmen werden. Die Zukunft des Bauens entscheidet sich daher nicht allein auf der Baustelle, sondern zunehmend dort, wo Daten, Wissen und Entscheidungen zusammengeführt werden: im digitalen Abbild von Gebäuden. Digitale Werkzeuge liefern dafür die notwendige Grundlage und machen aus einer gewaltigen Herausforderung eine realistische Chance für Klimaschutz, Ressourcenschonung und wirtschaftlichen Erfolg.

Oliver Jainta ist Gründer und Geschäftsführer der Build.Ing Intelligence GmbH in Nürnberg. Das Unternehmen hat eine digitale Plattform entwickelt, die Immobilienbesitzer unterstützt, ihre Gebäude nachhaltiger und energieeffizienter zu machen (www.building-intelligence.com).