Wo bleiben die Investitionen?

Der mittelfränkische Markt für Büro- und Gewerbeimmobilien wartet noch auf nachhaltige Impulse für den Aufschwung. Viele Unternehmen halten derzeit ihr Pulver trocken, anstatt in Betongold zu investieren. Vor diesem Hintergrund ist die Fertigstellung des Siemens Campus Erlangen ein wichtiges Signal: Nach 13 Jahren Planungs- und Bauzeit ist nun mit dem Abschluss des Moduls 8 das Großprojekt fertiggestellt. Insgesamt sind 16 Bürogebäude, ein Empfangsgebäude, ein Labor- und Forschungsgebäude sowie sieben Parkhäuser gebaut worden. Bis zu diesem Sommer ziehen die letzten 4 000 Mitarbeiter um. Sie verlassen den Standort Nürnberg-Moorenbrunn sowie ihre Büros im Nürnberger Norden und in Erlangen-Mitte. Die Zahl der Siemensianer auf dem neuen Areal wächst dann auf über 20 000 Menschen. Zusätzlich entstehen bis Anfang der 2030er Jahre noch ein urbanes Wohngebiet mit 2 000 Wohnungen für Familien, Singles und Studierende sowie ein Hotel und Gesundheitszentrum. 

Die aktuelle Situation ist für Martina Stengel, Immobilienexpertin der IHK Nürnberg für Mittelfranken, fast schon eine Art „Gordischer Knoten“. Denn im Markt für Gewerbeimmobilien treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Auskömmliche Erträge etwa für Projektentwickler und Bauunternehmen bedeuten am Ende höhere Verkaufspreise oder Mieten. Das könnte für Fonds oder Family Offices eine gute Kapitalanlage bedeuten, widerspricht aber den Interessen von Unternehmen oder Verbrauchern oder überfordert sie. „Des einen Freud ist des anderen Leid und umgekehrt“, beschreibt sie die Situation.

„Ausreichend bezahlbarer Wohnraum in unseren Ballungsräumen stellt einen entscheidenden Standortfaktor zur Fachkräftesicherung und -bindung dar“, bringt Stengel eine weitere Perspektive ein. Das könnte durch vermehrte Ausweisung von Bauland erleichtert werden, gleichzeitig gibt es aber auch die Prämisse zum Flächensparen. Zusätzlicher Wohnraum könnte auch durch die Umwandlung leerstehender Büros und Gewerbeflächen erreichen. „Das hängt aber vom Einzelfall ab“, denn gewerbliche Flächen in den Quartieren werden auch immer wieder von Betrieben um die Ecke nachgefragt. Mit Blick auf den Klimawandel erinnert sie auch an ausreichend Grünflächen im Stadtgebiet.

Baubranche verharrt im Stimmungstief

Für das laufende Jahr rechnet die Baubranche mit Ausnahme des Straßenbaus mit einem realen Minus. Als Ursache gelten die vorsichtige Investitionstätigkeit der Unternehmen und der privaten Bauherren sowie der Anstieg der Baupreise, die durch den Iran-Konflikt nochmals einen Schub bekommen haben. Bundesweit steigende Zahlen an Baugenehmigungen sind zwar ein positives Signal. Aber bereits im letzten Jahr ist die Kluft zwischen genehmigten und tatsächlich fertiggestellten Wohnungen weiter gewachsen.

Auch im „Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2025/2026“ des Nürnberger Immobilienberaters Küspert & Küspert bleiben institutionelle Wohnprojekte die größte Sparte der erfassten Transaktionen. Aber selbst dieses Segment schrumpfte im Jahresvergleich um knapp 20 Prozent. „Käufer und Verkäufer finden preislich nicht zusammen“, sagt Küspert. Die Entwicklung liege nicht am fehlenden Interesse der Käufer. Für potenzielle Investoren seien aber unter anderem die Finanzierungskosten ein Bremsklotz. Das Transaktionsvolumen schrumpfte im Jahr 2025 über alle Anlagenklassen hinweg (institutioneller Wohnungsbau, Industrie, Logistik, Büro, Hotels) auf insgesamt 541 Mio. Euro. Das ist nicht einmal die Hälfte des langjährigen Zehnjahresdurchschnitts. Ziemlich abgeschlagen entwickelten sich die Verkäufe im Bürosegment, dem einstigen Liebling der Investoren: Dort wurde im Spitzenjahr 2019 noch ein Verkaufsvolumen von über einer Mrd. Euro registriert, zuletzt ist es mit rund 55 Mio. Euro fast zu einem Nischengeschäft geworden.

So diagnostiziert der „Marktbericht Büroimmobilien 2025 – 2026“ für das vergangenen Jahr einen wachsenden Leerstand. Allein in Nürnberg hat er um fast die Hälfte auf 426 000 Quadratmeter zugenommen, das entspricht gut zehn Prozent aller Büroflächen. Aus Sicht von Wolfgang P. Küspert resultiert die hohe Leerstandsquote daraus, dass sich die Dauer bis zur Vermietung teilweise drastisch erhöht hat. In Einzelfällen habe es selbst bei Neubauobjekten bis zu vier Jahren gedauert, bis sie komplett vermietet waren. Hinzu komme, dass Eigentümer wegen Homeoffice und Desksharing weniger Büroflächen benötigen und deshalb auch zahlreiche Büroräume in Bestandsobjekten auf den Markt gekommen sind. Der Immobilienexperte beobachtete auch die Schließung einzelner Firmenstandorte.

Zudem spaltet sich der Markt immer weiter zwischen neuen und älteren Objekten auf: Unternehmen mieten sich überwiegend in neue oder in den letzten zehn Jahren kernsanierte Büros ein. Dazu zählen etablierte Bürostandorte wie etwa Südwest- oder Nordostpark, Kohlenhof (Kohlektiv) oder Mariencampus. Neben dem Trend zu modernen Arbeitswelten diagnostizierte der Marktbericht trotz der zahlreichen Leerstände eine um fast zwei Euro gestiegene Spitzenmiete für Top-Büroflächen auf 20,20 Euro je Quadratmeter – ein für Küspert „ganz wichtiges Signal für Investoren“. Sie werden für energieeffiziente, flexibel nutzbaren Flächen meist mit guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) gezahlt. Selbst die Durchschnittsmiete erzielte mit 13,50 Euro einen Höchstwert. Vermietungen in einfachen Altbauten spielen dagegen eine geringe Rolle. Insgesamt sieht Küspert den Büromarkt auf Basis des von ihm erstellten Nürnberger Büromarktindex Norix am „Eingang zur Rezession“.

Büro-Projekte: Zu den wenigen Großprojekten im Bürosegment gehört eine Investitionsentscheidung des Nürnberger Versicherers Universa. Im Nürnberger Büroquartier Kohlektiv, das perspektivisch einen Anschluss an den Frankenschnellweg bekommt, realisiert die Bahntochter Aurelis Real Estate für den Versicherer das Projekt Ikon. Für den asymmetrischen Turm besteht eine Baugenehmigung für bis zu 17 Geschosse und rund 24 000 Quadratmeter. Der Baubeginn ist für 2027 und die Fertigstellung in der zweiten Jahreshälfte 2030 geplant. Dann wird der altgediente Stammsitz am Rathenauplatz aufgeben.

Auch die Nürnberger Umweltbank AG hat in einen eigenen Firmensitz investiert: Das neue Umwelthaus ist ein exponierter Holzhybrid-Büroturm und bekam im letzten Jahr als Leuchtturmprojekt eine Sonderauszeichnung des IHK-Immobilienpreises Mittelfranken. Mit einjähriger Verspätung ziehen nun im Herbst die rund 380 Mitarbeiter in das nach DGNB-Platin-Standard vorzertifizierte Objekt.

Wohnungsbau: Auch der Wohnungsbau steckt in einer Phase der Unsicherheit. Manch ein Grundstück wurde noch in der Nullzinsphase zu guten Konditionen gekauft, entpuppt sich aber aktuell als zu teuer für den Markt. Außerdem fehlen Projektentwicklern im Wohnbau die staatlichen Zuschüsse aus der einkommensorientierten Förderung (EOF) von der öffentlichen Hand, denn die Nachfrage nach diesen Töpfen übersteigt bei weitem die vorgesehenen Mittel. Ohne diese Extramittel sei der Wohnungsbau immer schwieriger wirtschaftlich zu realisieren, so die Experten. Häufig lohne sich Wohnungsbau nur noch mit einer Mischfinanzierung mit EOF-Mitteln.

So hat beispielsweise die Schultheiß Projektentwicklung AG im neuen Nürnberger Stadtviertel Lichtenreuth mit dem „Lichtenreuther Schlussstein“ 124 Wohnungen für die BayernHeim GmbH, die Wohnungsbaugesellschaft des Freistaates, gebaut – 122 davon als geförderter Wohnraum. BayernHeim ist auch in das Projekt Schocken-Carré eingestiegen. Die langjährige Horten-Brache hat eine unrühmliche Karriere als „Lago di Aufseß“ gemacht. Nun baut Ten Brinke Projektentwicklung GmbH & Co. KG bis Ende 2029 mit einem Investitionsvolumen von 140 Mio. Euro rund 200 bezahlbare Wohnungen, davon 127 einkommensorientiert gefördert.

Im Südwesten der Stadt schafft die kommunale wbg Nürnberg bis Ende nächsten Jahres das Urbane Zentrum Züricher Straße: In fünf Gebäuden entstehen insgesamt 181 Wohnungen, Gewerbeflächen sowie eine Kindertagesstätte. 99 der Wohnungen werden öffentlich gefördert. Bei dem Projekt Wohnen im SchönLebenPark nutzt die wbg Nürnberg das von der Stadt Nürnberg ins Leben gerufene Modell des preisgedämpften Wohnens. Man habe bei der Planung auf „Schnickschnack“ verzichtet, erklärte wbg-Chef Ralf Schekira. Die Grundrisse sind zur Kosteneinsparung standardisiert, nur eine Etage ist barrierefrei, der Rest wird dank des Modellcharakters barrierearm und damit günstiger ausgeführt. Das fünfgeschossige Wohngebäude für rund 13,5 Mio. Euro beinhaltet 34 Mietwohnungen, ergänzt um eine Tiefgarage mit 26 Stellplätzen.

Die Nürnberger Bayernhaus Projektentwicklung GmbH baut in Schwabach an ihrem Quartier Stadtgold weiter. Seit letztem Jahr entstehen dort in fünf Bauabschnitten insgesamt 210 Wohnungen und Gewerbeeinheiten, darunter 116 EOF-geförderte Wohnungen für das BayernHeim. Außerdem gehen 52 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern in den freien Verkauf, die im Effizienzhaus-Standard mit KFN-40-Förderung sowie Vorzertifizierung für das QNG-Siegel gebaut werden. Das Schwesterunternehmen Tauber Bau Hochbau GmbH ist hier als Generalunternehmer für die Bauausführung verantwortlich. Bayernhaus und Tauber Bau sind Töchter der Nürnberger Baugruppe. Die richtet sich künftig konsequent auf den Tief- und Rohrleitungsbau mit Energie-, Wasser- und Versorgungsnetzen sowie kommunaler Infrastruktur aus. Entsprechend will Tauber Bau alle laufenden Projekte geordnet abschließen und danach keine neuen Hochbauprojekte mehr akquirieren.

Auch das Evangelische Siedlungswerk in Bayern GmbH (ESW) setzt auf ein gemischtes Konzept aus geförderten und freifinanzierten Wohnungen. So baut es zum zweiten Mal im Nürnberger Quartier Lichtenreuth Brunecker Straße, diesmal bis Mitte 2027 146 Mietwohnungen – 64 davon mit EOF – plus zwei Gewerbeeinheiten und Tiefgarage mit über 100 Stellplätzen. „Bezahlbares Wohnen ist wie ein Grundnahrungsmittel“, sagt ESW-Geschäftsführerin Gerda Peter. Sie möchte aber auch, dass sich die Ansprüche an das Wohnen verändern. Dabei denkt sie einerseits an die Bauvorschriften zu vollständiger Barrierefreiheit, Schallschutz oder auch die Anzahl der Steckdosen. Der vereinfachte, sogenannte Gebäudetyp E – wie einfach – ist nach wie vor als Pilotprojekt möglich. Das ESW hat aber nicht nur Mieter mit schmalerem Geldbeutel im Blick, sondern auch zahlungskräftigere Käufer: In Heroldsberg baut sie aktuell die Terrassen am Hang, die 22 barrierefreie Wohnungen mit Tiefgarage in Top-Ausführung und mit einem Quadratmeterpreis von über 7 000 Euro umfassen.

Dass das gehobene Wohnsegment nach wie vor gefragt ist, zeigt auch der deutschlandweit tätige Wohnentwickler Instone Real Estate SE aus Essen: Er realisiert für Kapitalanleger und gehobene Eigennutzer 180 Eigentumswohnungen in sechs Häusern in einem parkähnlichen Gelände in Nürnberg-Mögeldorf das Seepalais. Instone hat sich auch im Neubauquartier Luitpoldviertel ein Grundstück gesichert, um dort in drei Gebäudeteilen rund 160 Eigentumswohnungen zu bauen.

In Fürth hat die P&P Group mit den Central Homes das größte Wohnprojekt des Unternehmens in Angriff genommen: Auf einer Konversionsfläche von ca. 25 000 Quadratmetern baut sie 1 000 Wohnungen mit großzügigen Grünflächen und Dachbegrünung. Ergänzt wird das Vorhaben durch ein Hotel, einen Kindergarten und seniorengerechtes Wohnen. In Erlangen errichtet die Sontowski & Partner Group für die PSD Bank Nürnberg eG das Stadtquartier MO Carré. Dort entstehen auf rund 8 600 Quadratmetern Bruttogeschossfläche Wohnungen und auf weiteren 2 500 Quadratmetern studentische Wohnungen plus Flächen für Büro, Dienstleistung und Gastronomie. Hinzu kommen 126 Business-Apartments, die bereits vermietet sind.

Revitalisierung: Der einstige Novartis-Standort in der Roonstraße wird unter dem Projektnamen ReNovartis von der Heilbronner Impact Real Estate GmbH wiederbelebt. Geschäftsführer Erik Lennart Aalto will dort 130 Wohnungen, 90 seniorengerechte Einheiten und 130 Microapartments realisieren. „Die Revitalisierung funktioniert aufgrund seiner Lage und dem Konzept der 15-Minuten-Stadt“, erklärt Aalto. Nach dem Vorbild etwa von Paris könne man in 15 Minuten mit dem Fahrrad alle alltagswichtigen Angebote und Einrichtungen erreichen. Das Großprojekt mit angestrebter DGNB Gold-Zertifizierung kalkuliert mit Baukosten von rund 3 500 Euro pro Quadratmeter. Neben der guten Bausubstanz seien günstige KfW-Zinsen und vor allem ein günstiger Kauf des lange leerstehenden Bürokomplexes entscheidend gewesen. Aalto sieht bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken durchaus Potenzial, warnt aber auch vor überzogenen Erwartungen.

Eine andere Form der Revitalisierung beschreitet die Stadt Nürnberg gemeinsam mit der Montag Stiftung Jugend und Gesellschaft. Das ehemalige, exponiert verspiegelte Siemens Bürogebäude in der Colmberger Straße an der Südwesttangente soll ein Schulstandort werden. Mit diesem Pilotprojekt „Schulbau Open Source (SOS) Nürnberg“ ist nach 14 Monaten die Vorplanung für die Umnutzung als moderner Schulstandort erreicht worden. Die Stadt will leerstehende Immobilien als zukunftsfähige Bildungsorte weiterentwickeln und gleichzeitig ressourcenschonend mit dem Gebäudebestand umgehen. Denn die sogenannte graue Energie, der Energieaufwand inklusive aller eingesetzten Materialien für eine Immobilie, gilt als einer der großen CO₂-Emittenten.

Logistikflächen: Trotz steigenden Bedarfs gelten Logistikflächen im Großraum seit Jahren als Mangelware. Die Hamburger Panattoni Germany Properties GmbH, Projektentwickler für Logistik-, Industrie- und Gewerbeimmobilien, realisiert gerade den Panattoni Park Altdorf. Das Projekt schafft rund 25 000 Quadratmeter Logistikfläche für Spedition, Lagerung, Pharma oder E-Commerce. Für das Vorhaben setzt Panattoni Green-Building-Maßnahmen um, wie etwa Photovoltaik-Anlage, energiesparende Beleuchtung und E-Mobilität oder auch reduzierte Flächenversiegelung.

Im Frühjahr nächsten Jahres will die Lebkuchen-Schmidt GmbH & Co. KG pünktlich zum 100. Firmengeburtstag ihre neue Zentrallogistik im Grundig Immobilienpark in Nürnberg Langwasser in Betrieb nehmen. Damit bündelt das Unternehmen seine bisher sechs Lagerstandorte und wechselt von der Mieter- in die Eigentümerrolle. Bislang wird der Neubau über eine Baustellenzufahrt als Verlängerung der Thomas-Mann-Straße erschlossen. Sie soll künftig eine reguläre Straßenzufahrt zum Gewerbeareal werden und verkürzt auch die Strecke zur Autobahn. Diesen Vorteil hat der City Logistik Hub der Union Investment Real Estate GmbH auf dem ehemaligen Meister-Areal in der Virnsberger Straße nicht. Das Projekt mit einem Investitionsvolumen von 60 Mio. Euro wird eine Kombination aus urbaner Logistik, Gewerbe und Einzelhandel. Allerdings machen sich dort erste Sorgen bei den Anwohnern breit, dass der Lkw-Verkehr in unmittelbarer Nähe zur Wohnbebauung eine größere Belastung werden könnte. So könnte ein Problem entstehen, dass Immobilienprojekte zunehmend erschwert.

Neu im Güterverkehrs- und Logistikzentrum (GVZ) des Bayernhafen Nürnberg ist die Neumarkter Rail.One GmbH, wo sie Alt- und Neu-Betonschwellen lagert und aufbereitet. Möglich ist eine Erweiterung, um Betonschwellen zu produzieren. Außerdem hat die Logicor Group auf der ehemaligen Fläche von Kühne+Nagel 11,5 Mio. Euro in eine neue Logistikanlage investiert. Die Neumarkter Rödl Energie will im nächsten Jahr im Nürnberger Hafen den Spatenstich für das Projekt Energy Port vornehmen. Sie bietet dann auf ca. 18 000 Quadratmetern alle gängigen Energieformen einschließlich Wasserstofftankstelle und E-Ladesäulen an. Aber auch der Bayernhafen Nürnberg selbst will für die mehr als 200 Unternehmen im Hafen attraktiv bleiben und baut seine Infrastruktur aus: Für 26 Mio. Euro inklusive einer Förderung des Bundes wurde in diesem Jahr mit dem Aufbau von drei neuen leistungsfähigeren Kran-anlagen im Modul 1 begonnen. Damit erhöht sich die Container-Verladeleistung des Terminals für den Kombinierten Verkehr (TriCon-Terminal) um rund 20 Prozent.

Öffentliche Bauprojekte: Die öffentliche Hand ist in der aktuellen Situation ein wichtiger Impulsgeber für die Bauwirtschaft. 2025 war sie bei Büroimmobilien mit rund 14 000 Quadratmetern für die meisten Mietverträge verantwortlich. Das Klinikum Nürnberg gibt für seine Bauprojekte (Zentrum für seelische Gesundheit im Norden; neues Kinderklinikum mit Geburtshilfe und Notfallzentrum am Campus Süd) insgesamt fast 500 Mio. Euro aus. Der neue OP-Komplex des Klinikums Fürth kommt auf einen Kostenblock von 140 Mio. Euro. Die Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg (FAU) wird mit über einer halben Mrd. Euro ausgebaut, so hat der Landtag die Sanierung des Himbeerpalastes in der Erlanger Innenstadt sowie den Neubau des nordbayerischen Hochleistungsrechenzentrums am Campus Erlangen-Süd freigegeben.

(tt.)